近日，香港樓價跌勢嚴重，上周五公布的中原城市領先指數報164.91點，是近五年新低，重返2017年水平；單是今年頭10個月，樓價已跌了逾11%。

今年前10個月，香港整體樓價累計跌幅達到8.9%，10月樓價單月下降1.4%，反映香港樓價正在加速下跌。

美聯物業住宅部的行政總裁布少明，也在11月4日說，根據美聯物業分行的統計，從35大指標屋苑中抽取已成交的20個屋苑，比較今年10月和去年12月時的平均成交呎價，發現這20個屋苑的呎價全部都出現下跌，平均跌幅高達12.9%，遠高於整體樓價的跌幅。

租金方面也是不容樂觀，美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元，按月下跌約0.23%，連跌2個月，創半年新低，而今年首10個月租金錄約1.66%的跌幅。

並非只有香港存在這樣的情況，西方國家以及大陸一些重點城市也出現樓價跌勢加劇的情況。

英國最大按揭貸款機構Halifax數據顯示，10月Halifax全英樓價指數，按月續跌0.4%，為過去四個月中的第3次下跌，但符合市場預期，平均樓價降至292,598鎊，是五個月以來最低。而樓價指數按年升幅連續第四個月放緩，由9月的9.8%，回落到10月的8.3%，創11個月低。

杭州、南京、上海、深圳、廣州這些超一線城市的樓價近日也是連續下跌。而這些地方都有一個共同特點，那就是近年來待售房數量快速增加。拿廣州來說，在9月到11月之前，廣州樓市的待售二手房數量快速增加，從118000多套增加到了125000多套，兩個多月的時間，待售二手房數量就又增加了7000套。還有南京，在今年9月份的時候，南京的待售二手房數量還只有133000多套，而等到了今年11月初的時候，就已經增加到了148000套了。兩個月的時間就增加了15000套二手房。

香港與大陸社會結構和金融環境大不相同，但在樓價下跌上卻有一個共同的原因，那就是供求關係的變動。大陸近幾年來加大力度興建樓房，在人口基數沒有太大變化的情況下，待售房數量的增加使得樓房供過於求，而需求決定價值，這也正是大陸樓市近月來連續下跌的原因。可是，香港並沒有待售房數量增加的現象，為什麼會導致樓市供過於求呢？歸根結底在於香港人口流出嚴重。

人口是支撐樓市的基本因素，從公開數據可以看出，自從香港實施「國安法」之後，香港已經連續錄得人口淨流出，每年淨遷移的人口數字從截止2020年中的2.7萬人，已經增加到今年年中的9.5萬人，人口流失問題也使得樓市供過於求。

當然，香港樓市市況受到諸多因素的影響，並不僅僅只是簡單的供求問題。

最直接的一個便是由於近年來的經濟衰退。

10月31號，香港政府公佈了一個GDP的預先估計數字，第三季度的生產總值按年實質收縮了4.5%，遠差於市場預期。而且，香港經濟已經連續三個季度收縮，是2008年金融危機以來持續時間最長的經濟下滑。香港今年第一和第二季度按年分別收縮了4%和1.3%。香港財政司司長陳茂波的看法是，宏觀經濟出現危機，市民對買樓就會遲疑，會擔心失業等問題，影響供款能力。

樓市市況不樂觀，最主要的因素還在於加息政策。美國的加息步伐還未停止，而香港雖然經濟下滑，但卻由於「聯繫匯率制度」使得香港即使宏觀經濟出現危機，也不得不跟隨美國加息的步伐。加息會給本地銀行帶來壓力，因為它們要上調存貸利率。相對應的，按揭樓房的月供也會增加，而隨著供款持續增加，市民的買樓意願也會受到抑制。

作者：CoolJobz 編輯部